近日，财政部原部长楼继伟在《比较》栏目发表了《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文，在金融圈和房产圈引起轩然大波。

虽然是退休的部长，但毕竟是财政部长，所以这些内容多少还是会影响市场预期！

房地产税又又又又来了？文章中，楼继伟认为财政体系未来发展的导向更多是以问题导向，并提出可行的选择方案。

其中之一是建立适合作为地方税的税种，这一税种显然指的就是房地产税。楼继伟在文中称，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。在欧美发达国家，普遍都会征收房地产税作为财政的补充。

每年两会都会提及的房地产税，今年其实明确了不具备条件。

从市场看，其实这些年房地产税也一直影响购房者的预期，特别是房价比较高的一二线城市，比如经常传闻的深圳。

而房地产税的东风吹了十几年，可却迟迟没落地。房地产税最终肯定是要继续试点的，没有任何疑问，只是时间早晚问题，也会和当初上海和重庆的试点规则不一样。房地产税一直没有推进，还有一些很难解决的矛盾。

此次普查历时3年，全国有近500万名专业技术人员参与其中，仅住房和城乡建设系统就动员了260多万人参与。可以说是比较严谨细致的全面普查。

国内第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”，便于大数据下的科学管理。

楼继伟表示，探讨财政体系的未来发展导向需要问题导向，并提出可行的选择方案。其中之一是建立适合作为地方税的税种。

他说，房地产税立法工作的难点有很多，最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。

楼继伟表示，2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，可以说是带着问题探索。考虑到当时的经济状况，财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，当然是实事求是的。

他认为，产权不完整、交易受限的确是房地产税立法的最大难点。主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。城镇土地为全民所有，国家有用途管制规划，包括容积率规范，城镇企业和居民有权在国家规范之下自主按市场价格转让房地产，包括所关联的土地使用权，相应的房地产估值比较简单。

农村土地为集体所有，农民对宅基地有使用权，但权利转让受限，只能在所在集体内部无偿转让，可以规定对农民住房不征房地产税。但农村集体土地没有用途管制规划，对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去，形成非法的“小产权房”。这些“小产权房”如何估值的确是难题。在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

那么这个讲话和预期会有什么影响

首先：城市分化，小城市房地产已经不可能再刺激了

随着人口结构发生了变化，人往高处走，水往低处流，大城市的人口越来越聚集，大城市的房子却越来越不够住，而小城市人口流出过后，空着的房子就越来越多了。

以后小城市的房子一定是过剩的。过剩之后可能还会面临大降价。那些租不出去的房子产生不了任何价值最终会像海景房那样空置然后价格一降再降，直至变为白菜价。

从我国楼市周期趋势来看，今年上半年仍然处于下行趋势。原因是当前我国房地产业面临的最大问题就是房企债务风险以及信心不足造成过度下行的压力，这对我国金融稳定以及经济发展都将造成不利影响。楼市当前最突出的问题就是，刚需和改善群体由于信心不足不敢出手买房，这是楼市最大的风险。

其次：房地产税是肯定会来的，未来几年

目前持有环节已经有经营性商用物业收取房产税，

房产税如何计算、个人房产税的计算方法、两种计税方法从价计征房产税。

1.从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。2.房产税采用比例税率,依照房产余值从价计征的,税率为1.2%。

从租计征房产税。1.从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。2.房产税采用比例税率,依照房产租金收入计征的,税率为12%。3.对个人按照市场价格出租的居民住房,用于居住的,暂减按4%的税率征收房产税。

严格来说，因为是持有期税费，的确很难转嫁，但需要注意的是，住宅类物业不同于商用，政策肯定会有很大比例的豁免自用扣除，肯定是按照人均面积，不可能按照套。

一旦落地会发现大部分家庭是可以豁免的，这是常识，否则会带来巨大的稳定性问题。而少数投资型家庭一方面可以通过租金转嫁，另外也需要考虑持有成本与升值潜力的对比。

距离真正落地还有多远？

稳步是指有把握地按一定步骤进行，稳妥，稳当可靠的意思。

两个词的对比很大程度上，是代表房地产税逐渐进入制定程序中。

目前的中国房地产已经进入了一个新常态，经济依赖房地产较强，这种情况下，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台高税率执行，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在3年内执行（之前伟哥的判断一直是这样）。

市场对房地产税的影响已经有所消化。从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地短期的可能性很小。但需要注意的是肯定越来越接近了！

虽然短期不会收，但对于买房人肯定是要做点准备了，未来什么房子更有价值？

1：房本面积小，但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋，比如很多90平米的别墅，房本上只有2居所，但开发商又赠送了很大面积的房屋。

2：城区的房屋，越是收房地产税，核心区的房产越有价值，反而不能去郊区。

3：央产房+老公房+二手经济适用房，这一类保障属性的房产，评估价远远低于商品房，所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。

4：学区房，从未来很长时间看，学区房依然是最有居住价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产。但需要注意了，未来随着出生人口的减少，很多郊区所谓挂牌名校不靠谱了。

5：对于旅游地产需要谨慎。

6：核心区的商住公寓，虽然现在严格调控,价格下行明显，但因为本来就考虑了房地产税，这些房屋未来反而值得购买了

7：共有产权房，限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大。

8：农村的房屋可能更值钱了，从土地角度看，房地产税开启征收后，未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

房地产税是一个老生常谈的问题，但是这几年偏偏赶上了疫情，经济波动， 正常的生产生活都不能保证，也就被延后了，但迟到不不代表不到，在土地财政吃紧的情况下，房地产税难免会开始出现，特别是其中的持有环节税费。

特别是如果最近的小阳春吃力，指望增量很难的情况下，动存量就成为了唯一选择了。作为前财政部长，楼继伟当然熟悉房地产税立法的来龙去脉，面临的困难、争议在哪里。当他建议“经济转为正常增长后应尽快开展试点”时，信号意义是不能忽略的。